中报观察 | 拿地与并购 建发在行动
观点网8月29日下午，建发房地产集团有限公司旗下两大上市平台建发物业和建发国际先后举行了投资者会，就2023年中期业绩以及相关的热点问题，与诸多投资者进行了交流。
(资料图片)
此前，建发物业和建发国际已经率先发布了2023年中期业绩。
据当时公告显示，建发物业在上半年收入约为13.73亿元，较上年同期约9.97亿元增长约37.7%；毛利约为3.52亿元，较上年同期约2.56亿元增加约37.6%；毛利率约为25.6%，与上年同期毛利率约为25.6%持平。
建发物业本期溢利约为1.76亿元，较上年同期约1.33亿元增长约31.9%；公司股权持有人应占溢利约为人民币1.72亿元，较上年同期约人民币1.30亿元增长约31.8%。
建发国际的业绩公告则显示，报告期内，集团实现收入约为243.59亿元，与上年同期74.09亿元相比增长约43.7%；其中物业开发分部收入约为人民币227.44亿元，与上年同期比较增长约71.37亿元，增长约45.7%。
截至2023年6月30日止6个月，该集团连同其合营公司及联营公司实现归属公司股东权益的累计合同销售金额约747.3亿元，归属公司股东权益的累计合同销售总建筑面积约333.8万平方米，与上年同期比较分别增加约267.3亿元及约85.4万平方米，分别增加约55.7%及34.4%。
建发国际：下半年继续拿地
据出席投资者会的券商代表向观点新媒体透露，建发国际执行董事兼行政总裁林伟国、执行董事彭勇、财务总监陈思楠、市场中心总经理卢金文等管理层出席了会议并回答了现场提问。
事实上，在房地产企业表现并不景气的这两年，建发国际不管在销售还是拿地上有可以用“逆市”来形容，因此成为诸多投资者关注的焦点。
据观点新媒体此前报道，于年初2022年业绩会上，林伟国曾披露2023年销售目标是增长10%到20%。按2022年建发国际实现全口径签约金额约1691亿元、权益销售额约1217亿元计算，2023年权益销售额目标约在1339亿元-1460亿元之间，目前已经完成过半。
参会投资者转述，卢金文在现场表示：“今年上半年，公司加快销售和资金回笼，实现全口径签约金额约941亿元，同比增长43%。权益销售金额747亿元，同比增长约56%，销售权益比例约79%。全口径回款金额979亿元，回款比例约104%，回款比例多年来保持高位。”
更具体来说，建发国际管理层认为，今年第一季度市场表示还是很不错的，但第二季度整体呈下降态势。
“特别4、5、6月都比较差。”建发国际表示，在这种情况下还是有80%的项目开盘达到了预期目标，总体还是比较顺利。
“建发依然希望能努力维持10%-20%的增长目标。”投资者转述上述人士的话称。
对于下半年，建发国际管理层表示将持“谨慎乐观”的态度。据观点新媒体了解，管理层方面认为下半年的市场走向很难判断，“终究还是期待国家最近出了很多政策能够对消费信心方面逐步有一些改善”。
不管外面市场如何变化，建发国际强调，另一个重要就是做好交付工作，这也是关系公司长期品牌建立的事情。
据了解，下半年建发国际将新增供货值约1000亿，其中三季度约400亿，四季度600亿元。
对于建发国际而言，拿地成为无法回避的另一个焦点。据了解，现场不少券商代表都提出了相关问题。
此前有统计显示，建发国际1-7月拿地金额位居第三名，仅次于华润置地和保利发展。
据卢金文在投资者会现场透露，今年上半年，公司聚焦核心城市积极拓展，把握了优质的土地市场机会，在上海、厦门、杭州等核心城市新增获取46个项目，全口径拿地金额约684亿元，新增项目全口径货值约1295亿元，拿地权益比例66%，其中一二线城市占比86%。
卢金文进一步表示，在兼顾项目流动性、安全性、盈利性的基础上，下半年将继续实现土地获取，把握好土地市场的机会。
值得关注的是，建发国际所拿地块中有不少为一二线城市的高溢价地块。据统计，上半年建发所拿地块超90%为溢价获取，其中佛山大沥河地块溢价率超过了51%、台州市椒江区地块溢价率也达到49%，成都、合肥、北京等多个热门城市所拿地块也是触顶竞价所得。
因此有分析师对此提出，在一二线城市拿地摇号率越来越高的当下，公司是否会考虑更多采用一些非公开的拿地方式，以提升发展增速的确定性？
对此，建发国际管理层没有给出正面回应，仅称会根据市场情况决定。
不过，管理层也表示，公司在每个区域拿地，都会结合流动性的安全状况跟利润率的状况进行平衡。
“我们拿地基本上都是跟销售匹配的，可以看到整个经营规模、库存、货值相对也是行业里面比较小的。当然拿地的核心还是产品能够做好，能够获得市场认可，能够卖得出去。”
对于上半年所拿地块，建发国际方面表示，这些地块的利润率比去年会略低一些，可能会降低1到2个点的样子。是因为“整个土地市场的利润率水平应该都有所下降”，预计利润率会回到比较正常的水平。
建发物业：把握优质并购机会
另一场建发物业投资者会上，现场的关注点似乎更为分散一些。
首先对于下半年的发展方向，管理层称：“将继续围绕夯基础、提品质、提效益、促增长四个经营方向”。
其中，具体提到要坚守规模与利润兼备的拓展原则，多渠道扩大管理面积。
下半年，建发物业将保持以住宅业务为拓展基础，同时发力中高端办公楼、产业园、学校等高质量的非住业态，拓展有回款、有利润、可持续的增量业务。
据悉，建发物业表示将坚持以审慎且积极的态度，择机择优参与收并购市场，把握好优质并购机会。
从已经公布的中期业绩来看，今年上半年，建发物业在福建省外的拓展速度超过了省内，发展迅速。
对此，公司管理层表示，一是去年就对拓展团队的人员进行了增加，上半年实现了外拓签约的有效转化；二是对省外拓展的奖励政策也进行了调整，更加倾斜和激励省外的拓展。
事实上，产业园和写字楼是以往建发物业外拓的主攻业态，在这两个产品类型上还是有很大竞争力，但该公司管理层也坦言，从去年开始就感受到业内同行对这两大物业类型拓展的集中度和关注度已经到达了一定高度。
“今年产业园和写字楼的业态竞争，我们觉得更激烈了。”
现场参会投资者透露，建发物业上半年拓展的产业园和写字楼项目净利润率方面，写字楼差不多在8%-12%，产业园差不多是10%-12%。
在这样的情况下，寻找新拓展赛道成为必然的事情，城市服务或许是下一个目标。
有分析师对此提出了疑问，关心公司是否会参与这方面的发展。
建发物业方面对此给予了肯定的回复，称公司对于整个城市服务还是比较看好的。
“之前也有预测过城市服务的市场规模，到2023年时可能会达到2万亿。”因此，这一块的市场空间还是比较大的。
“而且城市服务中的几个环节，包括环卫、垃圾处理、绿化等业务跟物业服务还是有一定相关性的。”管理层透露，公司上半年收并购时已经开始朝这个方向努力了，并强调未来也会重点关注这个领域，希望能更多参与到城市服务业务。
